바이어가 맘에 드는 매물을 찾았는데 주인이 아닌 세입자가 거주하고 있는 경우를 종종  본다. 특별히 나쁜 것은 없지만 이때 주의할 것들이 몇 가지 있다.

첫째 LA경우 1978년 이전에 지어진 건물에 대해 렌트 컨트롤이 적용된다.

단독 주택에는 적용되지 않고 2가구 이상 세입자가 있는 멀티 유닛에 적용된다. 만약 렌트 컨트롤이 없는 부동산을 팔때 세입자가 일년 이하로 거주했을 경우 30일 노티스, 일 년 이상 거주했을 경우  60일 노티스, 정부 보조를 받는 세입자(SECTION 8 TENANT) 경우에는 90일 노티스를 준 후 이사하도록 해야 한다.

만약 렌트 컨트롤이 있는 경우에는 그 외에 이사 비용을 지불할 수도 있으므로 미리 에이전트와 세입자에 대해 기본적인 것들을 알아보는 것이 좋다.

둘째, 바이어와 셀러의 합의로 에스크로가 오픈되면 바이어는 세입자의 리스 서류와 세입자 에스토펄(TENANT ESTOPPEL)을 받게 된다.

세입자가 얼마나 오래 거주하였는지, 현재 몇 명이 살고 있으며 처음 이사 들어 왔을 때 미리 낸 다운페이먼트가 얼마였는지 냉장고나 세탁기 등의 가전제품이 누구의 소유진지, 전기료나 물세를 어떻게 지불하고 있는지 등의 자세한 내용을 전달받게 된다. 이때 계약서 외에 다른 사람이 살고 있지는 않은지 확인하는 것도 좋다. 정확히 말하면 바이어는 잘 모르거나 놓칠 수 있는 부분들을 에이전트가 옆에서 잘 챙겨서 전달한다. 셋째, 에스크로가 끝났는데도 세입자 또는 집주인이 제시간에 집을 비워주지 않아 문제가 생기는 경우도 있다.

단 며칠 일수도 있으나 시간이 길어지는 경우도 생길 수 있기 때문에 그 상황에 맞도록 단기 렌트를 하거나 에스크로 기간이 늘어나게 되는 경우도 있고 법적 분쟁의 소지가 생길 수도 있다.

넷째, 렌트 컨트롤이 있는 집의 경우 바이어가 꼭 거주해야 한다면 한 유닛이라도 비워주는 부동산을 구입하는 것이 좋다. 이미 세입자가 주인이 합의된 경우에는 문제가 적지만 통보 없이 급하게  세입자를 이사 내보내는 일은 렌트 컨트롤이 있는 LA의 경우라면 쉬운 일이 아니다.

다섯째, 크고 작은 문제들을 바이어가 직접 찾아내는 경우도 있지만 에이전트와 손님은 한 팀이 되는 것이다.

결정한 부동산의 좋은 점과 안 좋은 점들을 에이전트를 통해서 충분히 숙지해야 하고 손님은 에이전트에게 본인의 상황에 대해 숨김없어야 딜을 잘 마칠 수 있다. 예를 들어 손님이 재정상의 이유로 부동산 계약을 파기하고 싶은 경우라도 함께 일하고 있는 에이전트와 솔직히 의논하고 문제를 해결하는 것이 중요하다.

에이전트는 손님이 최상의 결과를 얻도록 일한다. 그 최상의 결과가 계약 파기라고 해도, 에이전트는 바이어가 원하는 일들을 진행한다.

부동산 계약서를 보면 “Time is the essence”라는 내용이 있다.

이 뜻은 계약에 있어서 정해진 기간에 수행하지 못해 상대가 물질적인 손해를 보게 되면 이 손해를 배상할 수도 있다는 뜻이다. 문제가 생길 수 있다면 작은 것도 그냥 넘기지 말고 에이전트와 상담하는 것을 잊지 말자.